Mis à jour le 05.10.2026 · Chiffres 2026 et 2027 vérifiés · Rédigé par Estelle Renou et Willy Gigot, co-fondateurs de Smart Léman · Registre FINMA F01533002

Acheter un logement à deux : mariés ou concubins, comment protéger l’autre avec le 3e pilier

Quand on achète à deux en Suisse, être marié ou non change tout au décès de l’un : un conjoint hérite sans impôt à Genève comme dans le canton de Vaud, alors qu’un concubin n’hérite de rien sans testament, n’a droit à aucune rente AVS de survivant et paie, sur ce qu’on lui lègue, environ 50 à 55 % d’impôt à Genève et jusqu’à environ 50 % dans le canton de Vaud. Un achat immobilier en concubinage se prépare donc avant de signer : testament, bénéficiaires désignés par écrit et capital-décès sur chaque tête.

Qui vous parle : Smart Léman est un cabinet de conseil indépendant en assurance et prévoyance établi au Grand-Saconnex (Genève), enregistré au registre de la FINMA sous le n° F01533002 et noté 4,9/5 sur plus de 115 avis Google. Nous chiffrons ce que chacun toucherait si l’autre disparaissait et mettons en place les couvertures qui protègent celui qui reste.

L’essentiel en bref : que faut-il prévoir quand on achète à deux ?

1. Copropriété ou propriété commune : comment acheter en concubinage en Suisse ?

À deux, on achète en copropriété (une quote-part chacun) ou en propriété commune (un tout indivisible) ; des concubins qui financent l’achat avec leur 2e pilier ou leur 3a doivent choisir la copropriété. Les quotes-parts, par exemple selon les apports, et la forme de propriété se fixent avec le notaire et sont inscrites au registre foncier.

Critère	Copropriété (art. 646 CC)	Propriété commune (art. 652 CC)
Principe	Une quote-part chacun, présumée égale	Chacun a un droit sur tout le bien
Disposer du bien	Chacun peut céder ou gager sa part ; tout vendre ou grever : accord des deux	Aucune quote-part disponible ; décisions à l’unanimité
Entre concubins	Possible, y compris en PPE	Par une société simple, dissoute en principe au décès

Le piège pour les concubins. Pour utiliser la prévoyance, la propriété commune n’est admise qu’« avec son conjoint ou son partenaire enregistré » (art. 2 al. 2 let. c OEPL, repris pour le 3a).

2. Qui doit l’hypothèque quand on achète à deux ?

Si vous vous engagez comme débiteurs solidaires, cas fréquent pour un prêt à deux (vérifiez votre contrat), la banque peut réclamer toute la dette à l’un ou à l’autre jusqu’au remboursement complet (art. 143 et 144 CO).

• Quote-part et dette diffèrent : propriétaire de 30 %, vous pouvez devoir 100 % du prêt.
• Entre vous, sauf convention, chacun supporte une part égale de la dette et peut se retourner contre l’autre pour ce qu’il a payé en plus (art. 148 CO) : notez vos apports dans un contrat de concubinage.
• Seul un accord avec la banque libère l’un des deux (reprise de dette, art. 176 CO), même après une séparation.
• Au décès de l’un, le survivant peut être tenu de toute la dette ; la part du défunt passe à ses héritiers (art. 560 CC), et la banque peut réexaminer la situation selon le contrat.

3. Peut-on utiliser son 2e et son 3e pilier pour acheter à deux ?

Oui, chacun pour sa part, s’il est inscrit au registre foncier comme copropriétaire du logement qu’il habite ; une personne mariée a besoin en plus de l’accord écrit de son conjoint (art. 30c LPP, art. 331d CO, art. 3 et 4 OPP 3).

Situation	Mariés	Concubins
Accord écrit de l’autre	Obligatoire pour retirer ou mettre en gage, 2e pilier comme 3a	Non requis
Logement au nom d’un seul	L’autre ne peut y affecter ni son 2e pilier ni son 3a	Idem, et l’autre n’a aucun droit sur le logement

Voir notre guide 3e pilier et hypothèque : nantissement et amortissement indirect et le versement anticipé du 2e pilier pour un logement.

4. Au décès de l’un, qui hérite de sa part : le conjoint, le concubin ou la famille ?

Un conjoint marié est héritier légal et peut demander qu’on lui attribue le logement du couple, en imputation sur sa part (art. 612a CC) ; un concubin n’hérite de rien sans testament ni pacte successoral, et la part du défunt va à ses enfants, à défaut à ses parents ou à leur descendance.

Le concubin survivant devient alors copropriétaire avec la famille de l’autre. Depuis le 01.01.2023, seuls les descendants et le conjoint ont une réserve, la moitié de leur part légale (art. 470 et 471 CC).

Concubins	Sans testament	Avec un testament
Avec enfants (communs ou non)	Tout aux enfants	La moitié au plus au concubin
Sans enfant, parents en vie	Tout aux parents	Tout peut aller au concubin

Le partenariat enregistré ne peut plus être conclu depuis le 01.07.2022.

5. Quelles rentes de survivant pour un conjoint, et pour un concubin ?

Un concubin n’a droit à aucune rente de survivant de l’AVS, et la caisse de pension ne lui verse quelque chose que si son règlement le prévoit ; un conjoint marié peut toucher les deux, selon des conditions d’enfants, d’âge ou de durée du mariage.

Prestation	Conjoint marié	Concubin
AVS	Rente avec enfant ; veuve sans enfant : dès 45 ans et 5 ans de mariage	Aucune
Caisse de pension	Rente avec enfant à charge ou dès 45 ans et 5 ans de mariage ; sinon, trois rentes annuelles	Si le règlement le prévoit : 5 ans de vie commune, enfant commun ou personne à charge
Enfants	Rente d’orphelin AVS et LPP, parents mariés ou non

La réforme des rentes de survivant de l’AVS (objet 24.078) est en commission du Conseil des États au 05.10.2026 : rien ne change pour l’instant. Annoncez votre concubin par écrit à votre caisse si son règlement le prévoit : voir 2e pilier en cas de décès : qui touche le capital.

Vous avez retiré votre 2e pilier pour acheter ? Si aucune prestation n’est due à votre décès (ni rente de conjoint ou d’orphelin, ni capital prévu par le règlement pour votre concubin ou un proche), vos héritiers peuvent devoir rembourser ce versement anticipé (art. 30d al. 1 let. c LPP) : vérifiez-le avec votre caisse avant d’utiliser votre 2e pilier.

6. Votre concubin peut-il être bénéficiaire de votre 3a, et que change le 01.06.2027 ?

Oui, à certaines conditions : votre concubin est bénéficiaire de votre 3a s’il a vécu au moins cinq ans sans interruption avec vous juste avant le décès, s’il doit subvenir à l’entretien d’un enfant commun ou si vous l’entreteniez de façon substantielle (art. 2 OPP 3).

Il vient aujourd’hui au 2e rang, avec vos enfants ; vous pouvez déjà préciser la part de chacun (art. 2 al. 2 OPP 3), mais en exclure totalement un n’est en principe pas admis (OFAS). Après deux ans de vie commune, sans enfant commun ni soutien substantiel, votre concubin n’est donc pas encore protégé par le 3a (section 8) ; désignez-le quand même par écrit (art. 82 al. 3 LPP).

Dès le 01.06.2027, si votre concubin remplit ces conditions, vous pourrez le placer au 1er rang, comme un conjoint ; si vous fixez des parts, chaque bénéficiaire des deux premiers rangs garde au moins 10 %. Selon le commentaire du Conseil fédéral (version provisoire), un concubin placé seul au 1er rang devient le seul bénéficiaire : des enfants laissés au 2e rang ne recevraient rien du 3a, mais garderaient leur réserve héréditaire (art. 476 et 529 CC). Une désignation antérieure reste régie par l’ancien droit : il faudra une nouvelle déclaration écrite, de votre vivant, à votre fondation ou à votre assureur.

Le texte exact (RO 2026 325, art. 2 OPP 3) : le preneur de prévoyance pourra « inclure dans le cercle des bénéficiaires défini à l’al. 1, let. b, ch. 1 une ou plusieurs personnes mentionnées à l’al. 1, let. b, ch. 2, et préciser les droits de chacun des bénéficiaires » ; « Lorsqu’il précise les droits, le preneur de prévoyance ne peut pas réduire la quote-part d’un des bénéficiaires visés à l’al. 1, let. b, ch. 1 ou 2 à moins de 10 % du capital de prévoyance. »

7. Combien d’impôt paie un concubin qui hérite, à Genève et dans le canton de Vaud ?

Un concubin qui hérite paie l’impôt des personnes sans lien de parenté : environ 50 à 55 % à Genève, jusqu’à environ 50 % dans le canton de Vaud selon la commune ; un conjoint marié en est exonéré.

Ce que reçoit le concubin	Impôt à Genève (LDS)	Impôt dans le canton de Vaud (LMSD)
Part du logement ou autres biens, par testament	Sur les successions : environ 50 à 55 %	Sur les successions : 15,84 à 25 %, et la commune jusqu’à autant
Capital 3a (compte ou police) ou 2e pilier	Sur le revenu, à part ; pas sur les successions
Capital-décès sans valeur de rachat	En principe sur le revenu, à part ; pas sur les successions (à confirmer pour votre contrat)	Sur le revenu ; pas sur les successions
Police 3b avec valeur de rachat (épargne)	Sur les successions, comme le reste de l’héritage

Exemple. Pour un appartement de 1’000’000 CHF acheté à 50/50 avec une dette de 800’000 CHF, la part nette du défunt vaut environ 100’000 CHF : léguée au concubin, elle coûte environ 49’900 CHF d’impôt à Genève ; un conjoint ne paierait rien. La construction du contrat (3a ou 3b, épargne ou couverture décès, preneur, payeur des primes) change aussi l’impôt du survivant : nous l’examinons avec vous avant la signature.

Une motion vaudoise (24_MOT_1, Grand Conseil du 06.10.2026) demande d’aligner les concubins sur les couples mariés ; même acceptée, elle ne change rien tant qu’aucune loi n’est en vigueur.

8. Assurance décès et hypothèque : comment protéger celui qui reste ?

Un capital-décès sur chaque tête, constant ou décroissant, laisse au survivant de quoi réduire l’hypothèque, payer l’impôt ou racheter la part des héritiers, pour pouvoir garder le logement.

Les cinq premières années sont les plus exposées. Sans enfant commun, le 3a ne protège pas encore le concubin, l’AVS ne lui verse rien et la caisse de pension exige en général cinq ans de vie commune. Une couverture décès en 3b, à clause bénéficiaire libre (art. 76 LCA), le désigne dès la signature ; votre santé n’est évaluée qu’une fois, à la souscription.

Reprenons l’exemple de notre guide sur l’amortissement indirect pour un couple non marié sans enfant, à Genève : logement de 1’000’000 CHF acheté à 50/50, dette de 800’000 CHF encore entière la 5e année (amortissement indirect) ; celui qui gagnait 100’000 CHF décède, l’autre gagne 80’000 CHF. Charges réelles : intérêts à 2 %, entretien de 1 % de la valeur, amortissement de 8’889 CHF par an.

Ce que le survivant affronte	Sans rien prévoir	Avec testament et capital-décès
Part du défunt	Va à ses parents, qui peuvent demander le partage	Léguée au concubin : environ 49’900 CHF d’impôt
Dette de 800’000 CHF	34’889 CHF par an, soit 43,6 % du revenu	Avec 133’333 CHF de capital-décès : 23’333 CHF, soit 29,2 %

Ce capital, égal au 2e rang, ramène les charges réelles sous le tiers du revenu ; pour le calcul théorique de la banque, il en faudrait davantage. Pour un concubin, il est lui-même imposé, comme revenu ou comme succession selon le contrat (section 7) : il se dimensionne net d’impôt, au cas par cas. Le bénéficiaire le reçoit directement de l’assureur (art. 78 LCA) ; si la police est mise en gage, la banque est payée en premier.

Nous mettons en place ces couvertures, avec la libération des primes en cas d’invalidité, dans un 3a ou un 3b en assurance, chez PAX et chez Liechtenstein Life, présentés côte à côte. Une police d’épargne se garde au minimum sept ans : nous la dimensionnons avec vous sur la dette et votre budget. Voir 3a ou 3b et 3e pilier : banque ou assurance ?

Que toucherait l’autre si vous n’étiez plus là ? Nous le chiffrons pour chacun de vous : faire mon bilan gratuit.

9. Que deviennent le logement, la dette et les 3e piliers en cas de séparation ?

En cas de séparation, chaque copropriétaire peut demander le partage : vente, rachat de la part de l’autre ou, faute d’accord, vente aux enchères ordonnée par le juge (art. 650 et 651 CC).

• La dette reste solidaire tant que la banque n’a pas libéré celui qui part.
• Le 2e pilier retiré se rembourse à la vente du logement ou de votre part, dans la limite du produit ; si vous rachetez un logement dans les deux ans, le montant peut attendre sur un compte de libre passage (art. 30d LPP).
• Le 3a reste à son titulaire : un retrait ne se rembourse pas ; un 3a mis en gage le reste jusqu’à la levée du gage.
• Les clauses bénéficiaires se revoient : une désignation en 3b vaut tant que vous ne la révoquez pas (art. 77 LCA).

Un contrat de concubinage, rédigé avec un notaire ou un avocat, règle cela à l’avance.

10. Avant de signer chez le notaire : que vérifier ?

Avant de signer, réglez huit points, de la forme de propriété au capital-décès :

1. Forme et quotes-parts : copropriété si des concubins utilisent 2e pilier ou 3a ; quotes-parts fixées avec le notaire.
2. Contrat de prêt : solidarité et règles au décès d’un co-emprunteur.
3. Testament ou pacte successoral pour votre part.
4. Impôt de succession simulé, et liquidités pour le payer.
5. Caisse de pension : règlement, annonce du concubin, remboursement possible du 2e pilier retiré.
6. 3a : bénéficiaires désignés par écrit ; nouvelle déclaration dès le 01.06.2027 pour placer votre concubin au 1er rang.
7. Capital-décès sur chaque tête, souscrit avant la signature, clause bénéficiaire et fiscalité vérifiées.
8. Accords écrits : consentement du conjoint, ou contrat de concubinage.

11. Que fait Smart Léman, et que font le notaire et la banque ?

Vous choisissez avec le notaire la forme de propriété, qu’il consigne dans l’acte d’achat ; il peut rédiger testaments et pactes. Le prêt hypothécaire se négocie et se conclut avec la banque de votre choix : Smart Léman ne négocie pas et ne place pas de prêts hypothécaires. Notre rôle : vérifier ce que chacun toucherait si l’autre disparaissait, puis le protéger.

• Bilan gratuit pour chacun : rentes de survivant, bénéficiaires de vos 3a, ordre de grandeur de l’impôt de succession.
• Capital-décès et libération des primes dans un 3a ou un 3b en assurance (PAX, Liechtenstein Life), dimensionnés sur la dette.
• Clauses bénéficiaires préparées avec vous, puis revues dès le 01.06.2027.

Transparence : si vous concluez un contrat d’assurance par notre intermédiaire, Smart Léman est rémunéré par l’assureur ; le bilan reste sans honoraires.