Mis à jour le 05.10.2026 · Chiffres 2026 et 2027 vérifiés · Rédigé par Estelle Renou et Willy Gigot, co-fondateurs de Smart Léman · Registre FINMA F01533002

Hypothèque et 3e pilier : fonds propres, nantissement et amortissement indirect (guide 2026)

Le 3e pilier sert trois fois lors d’un achat immobilier en Suisse : avant l’achat, il fournit la part de fonds propres (au moins 10 % du prix) que la caisse de pension ne peut pas couvrir ; après, mis en gage, il amortit l’hypothèque ; et, en assurance avec libération des primes, il reste alimenté, après un délai d’attente, si une invalidité vous empêche de travailler.

Qui vous parle : Smart Léman est un cabinet de conseil indépendant en assurance et prévoyance établi au Grand-Saconnex (Genève), enregistré au registre de la FINMA sous le n° F01533002 et noté 4,9/5 sur plus de 115 avis Google. Nous mettons en place les 3e piliers qui servent de fonds propres, puis d’amortissement indirect ; le prêt, lui, se conclut avec votre banque.

L’essentiel en bref : à quoi sert le 3e pilier pour acheter ?

1. Comment fonctionne une hypothèque en Suisse ?

Une hypothèque suisse finance en général au plus 80 % de la valeur du logement : vous apportez au moins 20 % de fonds propres, et la part du prêt qui dépasse les deux tiers de la valeur (le 2e rang) doit être amortie en 15 ans au plus.

Ce n’est pas une loi : ces règles viennent des directives de l’Association suisse des banquiers (ASB), en place depuis 2012 (version actuelle en vigueur depuis le 01.01.2025) et reconnues par la FINMA comme standard minimal, et de la pratique de chaque banque.

Règle	Ce qu’elle dit
1. Fonds propres	20 % du prix (plafond de 80 % pratiqué par les banques), dont au moins 10 % hors 2e pilier : épargne, titres, 3e pilier, donation ou, sous conditions, prêt de la famille proche.
2. 1er et 2e rang	1er rang : environ 2/3 de la valeur, sans obligation d’amortir. 2e rang : la tranche entre 2/3 et 80 %.
3. Amortissement	Dette ramenée aux 2/3 en 15 ans au plus, de façon linéaire, à partir de 12 mois au plus tard après le versement. Selon les banques, aussi : avant la retraite.
4. Capacité financière	Intérêts au taux théorique (ou calculatoire) d’environ 5 %, frais de 0,8 à 1 % de la valeur et amortissement : au plus un tiers du revenu brut, selon les paramètres de chaque banque.
5. Valeur la plus basse	Calcul sur le plus bas du prix et de l’estimation de la banque.

Les frais d’achat s’ajoutent aux fonds propres : environ 4 % du prix à Genève hors cédule hypothécaire (allègement possible pour la résidence principale), 4 à 5 % dans le canton de Vaud. Et c’est le taux théorique qui limite l’accès à la propriété : au 02.10.2026, une hypothèque fixe sur 10 ans s’affiche autour de 1,7 à 2,2 % (ordre de grandeur ; votre taux se fixe avec votre banque ; taux directeur de la BNS : 0 %), mais la banque calcule votre budget à environ 5 %.

2. Le 3e pilier peut-il servir de fonds propres : retrait ou mise en gage ?

Oui : le 3e pilier peut constituer les fonds propres « durs », ces 10 % du prix qui ne peuvent pas venir du 2e pilier. Retiré, il compte comme votre épargne ; mis en gage, il « peut être considéré comme une composante des fonds propres » (directives ASB), et la banque décide.

Le 2e pilier, retiré (EPL) ou mis en gage, ne compte pas dans ces 10 % : voir notre guide du versement anticipé du 2e pilier pour un logement.

Retrait anticipé ou nantissement du 3e pilier : que choisir ?

Critère	Retrait anticipé	Nantissement (mise en gage)
Impôt	À part, à taux réduit : ≈ 4’125 CHF pour 100’000 CHF (Ville de Genève, personne seule, tous impôts, 2026)	Aucun
Capital	Sort du 3a, sans remboursement possible	Reste placé, à votre nom
Couvertures d’une police	Selon le contrat	Maintenues
Hypothèque	Plus basse	Plus élevée, donc plus d’intérêts
Fréquence	Tous les 5 ans, jusqu’à 5 ans avant l’âge de référence	Sans délai de 5 ans
Accord	Du conjoint, par écrit	Du conjoint, par écrit ; ensuite, aucun paiement sans l’accord de la banque

Le retrait anticipé (OPP 3, art. 3 al. 3) finance l’achat, ou le remboursement de l’hypothèque, du logement que vous occupez vous-même (ni résidence secondaire ni bien locatif), sans montant minimum légal. Il est définitif : un retrait 3a ne peut jamais être remboursé (circulaire AFC n° 18a). Voir l’impôt sur le retrait du 3e pilier.

Le nantissement (ou mise en gage) du 3e pilier donne votre avoir du pilier 3a, ou la valeur de rachat de votre police, en garantie à la banque (OPP 3, art. 4 al. 2) : rien n’est retiré ni imposé, mais vous ne pouvez plus en disposer sans son accord. La banque fixe elle-même la valeur qu’elle retient pour un 3a investi en fonds, en banque comme en assurance.

3. Pourquoi ouvrir son 3e pilier des années avant d’acheter ?

Ouvrir son 3e pilier des années avant d’acheter permet de constituer ses fonds propres « durs » : en sept ans de versements maximaux, une personne verse 51’496 CHF, de quoi couvrir, même sans rendement, les 10 % hors 2e pilier d’un bien d’environ 515’000 CHF (pour une police, la banque retient la valeur de rachat).

Exemple : à 28 ans, vous versez le maximum de 2026 à 2032, soit 7’258 CHF en 2026 puis 7’373 CHF par an (plafond 2027, supposé inchangé ensuite ; sans caisse de pension : 36’288 et 36’864 CHF). Voir ouvrir un 3e pilier en Suisse.

Rendement net annuel (hypothèse non garantie)	Une personne, fin 2032 (= 10 % d’un bien de)	Un couple, fin 2032 (= 10 % d’un bien de)
0 %	51’496 CHF (≈ 515’000 CHF)	102’992 CHF (≈ 1’030’000 CHF)
2 %	≈ 54’700 CHF (≈ 547’000 CHF)	≈ 109’400 CHF (≈ 1’094’000 CHF)
4 %	≈ 58’100 CHF (≈ 581’000 CHF)	≈ 116’200 CHF (≈ 1’162’000 CHF)

Vos impôts baissent aussi : en ville de Genève (sans enfant, barème 2026), environ 1’900 CHF par an pour une personne seule à 90’000 CHF brut, 4’600 CHF pour un couple marié à 180’000 CHF qui verse le maximum dans deux 3a.

• Les années manquées ne se rattrapent qu’en partie : le rachat 3a rétroactif ne vaut que pour les lacunes nées depuis 2025, à raison d’un rachat par an.
• Votre santé est évaluée une seule fois, à la souscription, pour les prestations convenues, et l’assurance sur la vie est exclue du droit de résiliation ordinaire (art. 35a al. 3 LCA) : souscrire avant l’achat, c’est être couvert le jour où vous signez l’acte.
• La valeur de rachat, que la banque retient pour une police, est faible les trois premières années : un 3e pilier se garde au minimum sept ans.

Vous achèterez dans deux ou trois ans : est-il trop tard ?

Non. Trois versements maximaux (2026 à 2028, plafond 2027 supposé reconduit) représentent 22’004 CHF versés par personne, 44’008 CHF pour un couple, avec une économie d’impôt dès 2026. Surtout, votre 3e pilier sera en place le jour de l’achat : il devient alors le support de votre amortissement indirect, avec une santé évaluée aujourd’hui et une couverture décès et invalidité déjà active. Pour compter en 2026, un versement doit être crédité au plus tard le 31.12.2026.

Combien pourrez-vous réunir d’ici votre achat ? Nous le calculons avec vous, économie d’impôt comprise : faire mon bilan gratuit.

4. Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?

L’amortissement indirect consiste à verser chaque année le montant de l’amortissement du 2e rang dans un 3e pilier mis en gage auprès de votre banque, au lieu de le lui rembourser : la dette reste constante, puis le capital accumulé la rembourse en une fois à l’échéance.

Les directives ASB l’admettent expressément, avec des avoirs 3a ou des polices d’assurance-vie nantis.

1. Chaque année, vous versez sur un 3a (compte ou police), complété au besoin par un 3b en assurance, nanti en faveur de la banque.
2. La dette et les intérêts restent constants.
3. À l’échéance, au plus tard à la retraite, le capital est retiré et rembourse le 2e rang en une fois.

Qui y gagne ? À budget égal, l’amortissement indirect fait travailler le même franc deux fois : il amortit votre prêt et il réduit vos impôts, tandis que l’épargne reste à votre nom, placée sans impôt jusqu’au retrait. La banque garde une créance et des intérêts constants, et détient un gage. Si vous revendez, le gage est levé et votre 3e pilier reste à vous, pour votre retraite ou votre prochain logement.

Critère	Amortissement direct	Amortissement indirect
Impôt	Amortissement non déductible	Versements 3a déductibles
Valeur à l’échéance	Connue	Dépend du placement, sauf part garantie ; si elle ne suffit pas, la banque peut demander un complément
Si vous ne pouvez plus verser	La dette cesse de baisser	Un 3a alimenté par vos seuls versements s’arrête ; une police avec libération des primes continue

5. Amortissement indirect : quel exemple chiffré pour un couple ?

Pour un couple qui achète un logement de 1’000’000 CHF, l’amortissement indirect revient à verser 8’889 CHF par an pendant 15 ans dans des 3e piliers nantis ; dans notre calcul (Ville de Genève, 180’000 CHF de revenu, taux hypothécaire de 2 %, règles fiscales dès 2029), il laisse environ 20’000 CHF de plus que l’amortissement direct, même sans rendement.

Achat d’un bien de 1’000’000 CHF	Montant
Fonds propres (20 %)	200’000 CHF, dont au moins 100’000 CHF hors 2e pilier
Frais d’achat à Genève (≈ 4 %), en plus	≈ 40’000 CHF
Liquidités à réunir	≈ 240’000 CHF
Prêt (80 %) = 1er rang + 2e rang	800’000 CHF = 666’667 + 133’333 CHF
Amortissement du 2e rang en 15 ans	8’889 CHF par an

Capacité financière. La banque compte 40’000 CHF d’intérêts théoriques (5 %), 10’000 CHF de frais (1 %) et 8’889 CHF d’amortissement, soit 58’889 CHF par an : il faut environ 176’700 CHF de revenu brut. Avec 100’000 et 80’000 CHF, le couple passe, de justesse (32,7 %).

Un seul 3a ne suffit pas : il manque 1’631 CHF en 2026 et 1’516 CHF en 2027. Deux solutions : deux 3a de 4’444.50 CHF, si chaque conjoint travaille et figure au registre foncier, ou un 3a au maximum complété par un 3b en assurance.

Direct ou indirect sur 15 ans : en indirect, la dette reste à 800’000 CHF, puis chaque conjoint retire son 3a, sur deux années fiscales différentes, pour rembourser le 2e rang.

Sur 15 ans (CHF)	3a à 0 %	3a à 2 % (non garanti)	3a à 4 % (non garanti)
Avantage net de l’indirect	≈ +20’000	≈ +39’000	≈ +62’000
dont intérêts supplémentaires	−18’667	−18’667	−18’667
dont économies d’impôt sur les versements 3a	+42’832	+42’832	+42’832
dont rendement des deux 3a	0	+20’386	+44’655
dont impôt sur les deux retraits	−4’264	−5’341	−6’855

Vous habitez le canton de Vaud ou n’êtes pas mariés ? Les règles des banques sont les mêmes ; l’économie d’impôt se calcule pour chacun, selon votre commune : nous la chiffrons lors du bilan.

Quand l’indirect ne gagne pas. Sans rendement, il perd si le taux marginal du ménage est inférieur à environ 17 % ou si le taux hypothécaire dépasse environ 4,1 %. Et si vous versez déjà le maximum dans vos deux 3a, amortir directement donne la même déduction : l’indirect vaut alors par sa protection (section 7).

Hypothèses. Ville de Genève, couple marié sans enfant, barèmes 2026 constants (taux marginal : 32,1 %), plafond 3a de 7’373 CHF dès 2027, supposé constant, versements en fin d’année, rendements nets de frais, constants et non garantis, taux hypothécaire fixe de 2 %. Retraits imposés au barème d’une personne seule, par prudence avant l’imposition individuelle (01.01.2032) ; en imposant chaque conjoint comme une personne seule (taux marginal de 27,9 %), l’avantage à 0 % tombe à environ 14’300 CHF et reste positif. Non pris en compte : impôt sur la fortune, actualisation, inflation.

6. Valeur locative supprimée en 2029 : l’amortissement indirect a-t-il encore un sens ?

Oui : l’amortissement indirect garde un sens après la suppression de la valeur locative, mais pour d’autres raisons : dès le 01.01.2029, les intérêts hypothécaires du logement que vous occupez ne seront plus déductibles, hors déduction pour premier logement, alors que la déduction 3a reste intacte ; l’indirect repose alors sur cette déduction, le rendement, l’épargne à votre nom et surtout la protection.

Le peuple et les cantons ont accepté la réforme le 28.09.2025 (57,7 % de oui) ; le Conseil fédéral l’a fixée au 01.01.2029 (décision du 01.04.2026). Pour le logement occupé par son propriétaire disparaissent alors la valeur locative et les déductions d’intérêts et d’entretien ; seule exception, une déduction des intérêts pour un premier logement : 10’000 CHF pour un couple marié, 5’000 CHF pour les autres, plafond réduit chaque année de 10 % du montant initial, sur 10 ans.

Jusqu’à la période fiscale 2028 incluse, l’amortissement indirect offre encore la « double déduction » souvent citée : intérêts sur une dette qui ne baisse pas, et versements 3a. Pour un nouvel acheteur, la première ne pèse presque rien : environ 170 CHF d’impôt pour un achat en 2026 dans notre exemple.

Certaines pages publiées avant le 01.04.2026 mentionnent encore 2028 : la date retenue par le Conseil fédéral est le 01.01.2029. Qui paiera plus ou moins d’impôt, la déduction premier logement année par année et un exemple chiffré à Genève : voir suppression de la valeur locative en 2029. Voir nos déductions d’impôts à Genève.

7. Invalidité ou décès : que devient votre plan d’amortissement ?

Sans protection, un plan d’amortissement indirect s’arrête ou retombe sur une seule personne : après une invalidité totale, plus aucun versement 3a n’est possible, et après un décès, le survivant porte seul la dette.

Invalidité. Selon la circulaire AFC n° 18a (ch. 5.1), une invalidité complète sans capacité de gain résiduelle met fin aux cotisations 3a. Avec la libération du paiement des primes, l’assureur paie vos primes après un délai d’attente de 3 à 24 mois selon le contrat, tant que dure l’incapacité de gain : en totalité dès 66⅔ %, au prorata entre 25 et 66⅔ %. Ces primes ne sont ni un revenu imposable ni une déduction ; le capital sera imposé au retrait, comme tout 3a.

Notre couple verse 4’444.50 CHF par an dans chaque 3a. Au début de la 6e année, l’un des conjoints devient totalement invalide ; dans les deux cas, le ménage paie encore la prime de la 6e année (délai d’attente de 12 mois).

3e pilier du conjoint invalide (année 15)	Primes versées	Épargne à 2 % (hypothèse non garantie)
Plan prévu	66’667.50 CHF	≈ 76’900 CHF
Sans libération : plus rien après la 6e année	26’667 CHF	≈ 33’500 CHF
Manque	40’000.50 CHF	≈ 43’400 CHF
Avec libération	66’667.50 CHF : plan complet, dont 40’000.50 CHF payés par l’assureur	≈ 76’900 CHF : plan complet

L’assureur paie donc exactement les 40’000.50 CHF qui manqueraient sinon, dans le 3e pilier nanti. La libération garantit les primes prévues ; le capital final dépend du contrat et du placement, sauf part garantie.

Décès. Le conjoint qui gagnait 100’000 CHF décède la 5e année. La dette est toujours de 800’000 CHF ; le survivant gagne 80’000 CHF. Un capital-décès égal au 2e rang (133’333 CHF) ramène la dette au 1er rang, sans obligation d’amortir. Charges : intérêts, entretien (1 % de la valeur), amortissement.

Survivant à 80’000 CHF, charges par an	Réelles (intérêts à 2 %)	Calcul de la banque (5 %)
Sans capital-décès	34’889 CHF, soit 43,6 %	58’889 CHF, soit 73,6 %
Avec un capital-décès de 133’333 CHF	23’333 CHF, soit 29,2 %	43’333 CHF, soit 54,2 %

Ce capital ramène les charges réelles sous le tiers du revenu ; pour le calcul théorique de la banque, qui peut réexaminer la situation du survivant, il en faudrait davantage, à fixer au cas par cas. Un conjoint marié peut toucher des rentes de survivant de l’AVS et de la LPP, selon les conditions ; un concubin n’a droit à aucune rente de survivant de l’AVS ni à une rente LPP minimale, d’où l’importance accrue de la couverture décès. Si vous achetez à deux sans être mariés, voir protéger son concubin quand on achète à deux.

Qui paie ces couvertures ? Dans un contrat 3a, la part de prime qui les finance est déductible, dans le plafond 3a (circulaire AFC n° 18a). Un seul contrat, nanti, aligné sur la durée du prêt, réunit l’épargne, une couverture décès (capital constant, ou décroissant à mesure que l’épargne nantie grandit) et la poursuite des versements en cas d’invalidité.

Votre plan tiendrait-il sans vous ? Nous chiffrons ce que votre ménage toucherait en cas d’invalidité ou de décès : faire mon bilan gratuit.

8. 3e pilier en banque ou en assurance pour amortir son hypothèque ?

Un 3e pilier en banque comme en assurance peut être mis en gage auprès de votre banque ; la différence porte sur ce qui se passe quand vous ne pouvez plus verser, et sur la protection de ceux qui restent.

Si personne ne dépend de vous et que votre horizon est court, un compte peut suffire. Avec une hypothèque, votre banque, et souvent votre famille, dépendent de la régularité de vos versements pendant 15 ans. Nous proposons aussi des solutions 3a bancaires (Pictet, Lemania), notamment pour regrouper plusieurs comptes 3a ; ce n’est pas notre recommandation par défaut. Nous présentons côte à côte deux assureurs :

Critère	PAX	Liechtenstein Life
Assureur	Assureur suisse coopératif	Assureur de la Principauté de Liechtenstein
Placement	Fonds (FondsStar), ou capital minimal garanti fixé au contrat (LifeStar)	Large choix de fonds et d’ETF, application mobile
Libération des primes	Délai d’attente de 3, 6, 12 ou 24 mois	Délai d’attente de 6, 12 ou 24 mois
Capital-décès	Montant convenu, constant ou décroissant	Montant convenu, ou épargne du contrat majorée de 1 %
Logement	Versement sur la réserve mathématique plutôt que sur la valeur de rachat, police maintenue	Rachat partiel sans pénalité, police maintenue

Dans les deux cas, votre banque confirme avant la signature qu’elle accepte le contrat en nantissement.

Au-delà du plafond 3a, une police 3b prend le relais : elle se met aussi en gage (art. 73 LCA), sa clause bénéficiaire est libre, et Genève déduit ses primes dans une enveloppe distincte de la LAMal, partagée avec les intérêts d’épargne (2026 : 2’352 CHF pour une personne seule, 3’528 CHF pour un couple) ; Fribourg a aussi une déduction spécifique. Voir 3a ou 3b et le 3e pilier à Genève.

Deux contraintes : un 3e pilier en assurance se met en place pour être conservé au minimum sept ans, et sa valeur de rachat est faible les trois premières années ; sans cette discipline d’épargne, ce n’est pas encore le moment. Voir notre guide 3e pilier : banque ou assurance ?

9. Acheter à deux : mariés ou concubins, quelles précautions ?

Pour utiliser chacun son 3e pilier, il faut être tous les deux inscrits au registre foncier comme propriétaires ou copropriétaires, et une personne mariée a besoin de l’accord écrit de son conjoint pour retirer ou mettre en gage son 3a.

Pas mariés, ensemble depuis moins de cinq ans, sans enfant commun ? Votre partenaire n’est alors en principe pas bénéficiaire de votre 3a, n’a droit à aucune rente AVS de survivant et, sans testament ni pacte successoral, n’hérite pas de votre part du logement : cela se prépare avant la signature.

• Deux revenus, deux protections : capital-décès et libération des primes sur chaque tête.
• Bénéficiaires du 3a. Le conjoint vient en premier (OPP 3, art. 2). Un concubin n’est bénéficiaire, au 2e rang avec les enfants, que s’il a vécu au moins cinq ans sans interruption avec le défunt juste avant le décès, s’il doit subvenir à un enfant commun ou si le défunt subvenait de façon substantielle à son entretien ; mieux vaut le désigner par écrit. Dès le 01.06.2027, de nouvelles règles élargissent ce choix ; les clauses actuelles restent valables, mais méritent d’être relues.
• 3b en assurance. Clause bénéficiaire libre (art. 76 LCA) ; l’imposition d’un capital-décès versé à un concubin dépend du canton et se vérifie avant de signer.
• Le logement. Un capital 3a ou d’assurance-vie peut laisser au concubin, qui n’est pas héritier légal, de quoi réduire la dette ou racheter la part revenant aux héritiers. Copropriété, héritage, impôt de succession et nouvelles règles 3a de 2027 : voir notre guide acheter un logement à deux, mariés ou concubins.

10. Vous êtes frontalier et achetez en France ?

Pour un bien en France, la banque, ses critères et la fiscalité sont français ; les directives ASB ne s’appliquent pas. Le 2e pilier peut financer une résidence principale en France (OFAS) : voir le guide cité en section 2 et notre page 2e pilier frontalier. Pour le 3e pilier, l’usage pour un bien en France se vérifie selon le contrat ; pour l’impôt à la sortie, voir 3e pilier frontalier : l’impôt en France.

11. Que fait Smart Léman, et que fait votre banque ?

Le prêt hypothécaire se négocie et se conclut avec la banque de votre choix : Smart Léman ne négocie pas et ne place pas de prêts hypothécaires. Notre rôle est de préparer ce qui le rend possible, vos fonds propres, et ce qui le protège, votre prévoyance :

• Bilan gratuit : les fonds propres que votre 3a peut fournir et vos lacunes AVS, AI et LPP en cas d’invalidité ou de décès.
• Mise en place d’un 3a et/ou d’un 3b en assurance (PAX, Liechtenstein Life), dimensionné sur votre futur 2e rang.
• Couverture décès et libération des primes adaptées à la dette.
• Accompagnement du nantissement : nous vérifions avec vous que votre banque accepte le contrat en gage, puis préparons la mise en gage avec l’assureur.
• Revue de votre prévoyance à chaque renouvellement de votre hypothèque (couvertures et nantissement) ; le renouvellement lui-même se discute avec votre banque.

Nous accompagnons les résidents en Suisse comme les frontaliers, au Grand-Saconnex ou en visioconférence. Transparence : si vous concluez un contrat d’assurance par notre intermédiaire, Smart Léman est rémunéré par l’assureur ; le bilan reste sans honoraires.