Mis à jour le 05.10.2026 · Chiffres 2026 et 2027 vérifiés · Rédigé par Estelle Renou et Willy Gigot, co-fondateurs de Smart Léman · Registre FINMA F01533002

Suppression de la valeur locative en 2029 : ce qui change pour les propriétaires (et pour l’amortissement)

La valeur locative sera supprimée le 01.01.2029 dans toute la Suisse, résidences principales et secondaires comprises. Le propriétaire ne pourra plus déduire l’entretien ni les intérêts hypothécaires du logement qu’il occupe, sauf une déduction plafonnée, dix ans au plus, après un premier achat, ou en partie s’il possède aussi un bien loué en Suisse. Jusqu’à la période fiscale 2028 incluse, rien ne change.

La valeur locative française, base de la taxe foncière, n’est pas concernée.

Qui vous parle : Smart Léman est un cabinet de conseil indépendant en assurance et prévoyance établi au Grand-Saconnex (Genève), enregistré au registre de la FINMA sous le n° F01533002 et noté 4,9/5 sur plus de 115 avis Google. Nous chiffrons avec vous l’effet de la réforme sur vos impôts et mettons en place les 3e piliers qui servent à l’amortissement indirect ; le prêt, lui, se conclut avec votre banque.

L’essentiel en bref : que change la fin de la valeur locative ?

1. Quand la valeur locative sera-t-elle supprimée ?

La valeur locative sera supprimée le 01.01.2029, date fixée par le Conseil fédéral le 01.04.2026 : la période fiscale 2028, déclarée en 2029, est la dernière soumise aux règles actuelles.

Le 28.09.2025, le peuple et les cantons ont accepté l’arrêté fédéral relatif à l’impôt immobilier cantonal sur les résidences secondaires (FF 2025 17) par 57,73 % de oui. Seul cet arrêté était soumis au vote ; la loi qui supprime la valeur locative (FF 2025 23) n’entre en vigueur qu’avec lui. Genève a voté oui à 33,87 %, le score le plus bas de Suisse, Vaud à 36,25 %.

Échéances de l’an prochain : notre calendrier fiscal genevois 2027.

2. Qu’est-ce qui disparaît, et qu’est-ce qui reste déductible dès 2029 ?

Dès 2029, la valeur locative disparaît pour tout logement occupé par son propriétaire, avec la déduction de son entretien et de ses intérêts. Restent déductibles : les intérêts d’un premier logement (plafonnés, dix ans au plus), les intérêts au prorata des immeubles loués en Suisse, l’entretien des biens loués, les versements 3a.

Élément	Jusqu’en 2028	Dès 2029
Valeur locative (résidence principale ou secondaire)	Imposée	Supprimée
Intérêts du logement occupé	Déductibles, au plus le rendement de la fortune + 50’000 CHF	Non, sauf premier logement, ou au prorata si vous louez aussi un bien en Suisse
Entretien, assurance, gérance du logement occupé	Déductibles	Non
Économies d’énergie	Déductibles	Impôt fédéral : non ; canton : s’il le décide, jusqu’en 2050 au plus tard
Monuments historiques	Déductibles	Impôt fédéral : oui ; canton : à son choix
Bien loué : entretien	Déductible	Déductible (énergie : plus à l’impôt fédéral)
Versements 3a ; dette dans l’impôt sur la fortune	Déductibles	Inchangé

Le prorata vaut pour tous vos intérêts privés, quel que soit le bien qui porte la dette : il compare vos immeubles loués situés en Suisse (pas ceux de l’étranger) à toute votre fortune. Exemples de l’AFC, avec 10’000 CHF d’intérêts :

• immeuble loué de 800’000 CHF et compte de 200’000 CHF : 80 % de la fortune est louée, 8’000 CHF déductibles ;
• avec en plus un logement occupé de 800’000 CHF et un logement de vacances de 300’000 CHF : 38,1 %, soit 3’810 CHF ;
• sans immeuble loué : rien.

Et les résidences secondaires, en Valais ou en France ?

Plus de valeur locative ni de déduction d’entretien ou d’intérêts si elle est réservée à votre usage. Selon le DFF, une résidence dans un autre canton ou à l’étranger ne donnera plus lieu à une répartition fiscale de revenu ; l’impôt local reste à vérifier. Chaque canton peut créer un impôt spécial sur les résidences secondaires essentiellement à usage personnel de son territoire : les Grisons proposent 1,5 ‰ de la valeur fiscale (consultation, 27.08.2026) ; au 05.10.2026, Genève et Vaud n’avaient rien décidé.

3. Comment fonctionne la déduction pour un premier logement ?

La déduction pour un premier logement permet, dès l’année fiscale qui suit l’achat, de déduire jusqu’à 10’000 CHF d’intérêts hypothécaires pour un couple marié, 5’000 CHF pour les autres contribuables ; ce plafond baisse ensuite de 1’000 CHF (500 CHF) par an et s’éteint après dix ans (art. 33a LIFD).

C’est un plafond, pas un forfait, valable aussi à l’impôt cantonal (art. 9b LHID), pour la première acquisition en Suisse d’un logement destiné durablement et exclusivement à votre usage personnel (une résidence principale, selon l’AFC). Un premier achat fait depuis 2019 y donne droit pour les années restantes, comptées dès l’année qui suit l’achat (art. 205g LIFD), si la propriété est ininterrompue.

Premier achat en	Plafond 2029 (couple marié)	Dernière année
2019	1’000 CHF	2029
2020	2’000 CHF	2030
2021	3’000 CHF	2031
2022	4’000 CHF	2032
2023	5’000 CHF	2033
2024	6’000 CHF	2034
2025	7’000 CHF	2035
2026	8’000 CHF	2036
2027	9’000 CHF	2037
2028	10’000 CHF	2038
2029	Aucun ; 10’000 CHF en 2030	2039

Personne seule : la moitié. La déduction s’arrête si vous vendez ou louez ; elle continue, sans repartir à 10’000 CHF, avec un logement de remplacement en Suisse acheté dans un délai approprié.

Vous signez autour du 01.01.2029 ? Un achat en 2028 garde les intérêts 2028 déductibles et ouvre 10’000 CHF en 2029 ; un achat en 2029 n’ouvre rien avant 2030. La date retenue (acte ou registre foncier) n’est pas encore fixée : voyez votre notaire avant de signer.

Encore à préciser (ordonnances attendues) : la « première acquisition » si l’un des conjoints a déjà été propriétaire, si vous possédez déjà en Suisse un bien loué, hérité ou reçu en donation, ou avez possédé un logement à l’étranger ; les concubins (5’000 CHF par « autre contribuable ») ; les époux avec l’imposition individuelle (01.01.2032). Notre tableau suit la loi ; un exemple simplifié de la FAQ du DFF se lit avec un an d’écart.

4. Combien un propriétaire genevois paiera-t-il d’impôt en plus ou en moins ?

Dans notre exemple genevois (couple marié à 180’000 CHF, valeur locative supposée de 25’000 CHF), une dette de 800’000 CHF à 2 % ferait baisser l’impôt d’environ 700 CHF par an dès 2029, et de 3’588 CHF en 2029 avec la déduction premier logement (achat en 2027) ; à 3,5 %, il augmenterait de 3’216 CHF.

Comment savoir si vous paierez plus ou moins d’impôt ?

Comparez vos intérêts hypothécaires annuels à votre valeur locative imposable diminuée de l’entretien déduit (forfait ou frais effectifs) : si les intérêts sont plus élevés, la réforme augmentera votre impôt ; sinon, elle le réduira, hors déduction premier logement. À Genève, faites-le deux fois : à l’impôt cantonal (valeur après abattement) et à l’impôt fédéral (valeur brute).

Comment Genève calcule-t-elle la valeur locative aujourd’hui ?

Par un questionnaire (surface, situation, vétusté…), adapté chaque année (125,3 % en 2025). L’impôt fédéral direct (IFD) retient la valeur brute ; l’impôt cantonal et communal (ICC) la réduit de 4 % par année d’occupation, année d’entrée comprise (40 % au plus), et la plafonne à 20 % du revenu brut si les intérêts ne la dépassent pas. Forfait d’entretien : 10 % ou 20 % (IFD), 15 % ou 25 % (ICC), selon que le bâtiment a dix ans au plus ou davantage (déductions d’impôts à Genève).

Hypothèses. Couple marié sans enfant (100’000 + 80’000 CHF brut), Ville de Genève, LAMal 12’000 CHF, sans 3a ; appartement de 1’000’000 CHF, bâtiment de plus de dix ans, forfait d’entretien, valeur locative brute supposée de 25’000 CHF ; impôt ICC + IFD annuel, barème 2026 avant et après, travaux non modélisés.

Situation (intérêts par an)	Écart dès 2029	Impôt, règles actuelles	Impôt dès 2029
A. Achat en 2027, 800’000 CHF à 2 % (16’000 CHF)	−699 CHF	27’162 CHF	26’463 CHF
A + déduction premier logement (9’000 CHF en 2029)	−3’588 CHF	27’162 CHF	23’574 CHF
B. Propriétaire depuis dix ans et plus, 400’000 CHF à 2 % (8’000 CHF)	−2’159 CHF	28’622 CHF	26’463 CHF
C. Sans dette, propriétaire depuis dix ans et plus	−5’060 CHF	31’523 CHF	26’463 CHF
D. Comme A, à 3,5 % (28’000 CHF)	+3’216 CHF	23’247 CHF	26’463 CHF
D + déduction premier logement	+327 CHF	23’247 CHF	23’574 CHF

Ligne A. Jusqu’en 2028, à l’ICC, 23’000 CHF de valeur locative (8 % d’abattement pour 2027 et 2028) moins 5’750 CHF de forfait laissent 17’250 CHF, à peine plus que les 16’000 CHF d’intérêts ; à l’IFD, 25’000 CHF moins 5’000 CHF laissent 20’000 CHF. D’où un effet presque neutre à 2 %. La réforme alourdit l’impôt au-delà d’un taux d’environ 2,3 % ; avec la déduction premier logement, d’environ 3,4 % (9’000 CHF, achat en 2027) ou 3,6 % (10’000 CHF, achat en 2028), un avantage qui baisse chaque année.

Qui gagne et qui perd avec la suppression de la valeur locative ?

Selon le DFF, à taux bas, la réforme allège l’impôt d’une majorité de propriétaires, surtout de ceux qui ont beaucoup remboursé, souvent des retraités ; à taux élevés, elle augmenterait celui de la plupart d’entre eux, et les recettes publiques augmenteraient au-delà d’un taux hypothécaire moyen d’environ 3 %. Même à taux bas, elle désavantage en moyenne les jeunes propriétaires par rapport aux plus âgés (AFC).

• Peu ou pas de dette, souvent à la retraite : gagnant (C).
• Achat récent, forte dette : presque neutre à 2 % (A), favorable tant que court la déduction premier logement (8’000 à 10’000 CHF en 2029 pour un achat de 2026 à 2028), perdant si les taux remontent (D).
• Bailleur : entretien toujours déductible ; intérêts au prorata, en principe moins qu’aujourd’hui (DFF).

5. Faut-il rembourser ou amortir son hypothèque avant 2029 ?

Non, rien ne vous y oblige : la réforme ne change pas les règles d’amortissement ; rembourser davantage est un choix personnel, à organiser avec votre banque, souvent à l’échéance d’une tranche à taux fixe.

• Mêmes règles : la dette doit être ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement en 15 ans au plus, linéairement (directives de l’Association suisse des banquiers) : c’est l’amortissement du 2e rang.
• Jusqu’en 2028, rembourser supprime des intérêts qui réduisent encore votre impôt.
• Dès 2029, les intérêts du logement occupé ne réduisent plus l’impôt, hors déduction premier logement et prorata : selon le DFF, la réforme « incitera davantage à rembourser plus rapidement les dettes ».
• Une hypothèque à taux fixe ne se rembourse en général avant l’échéance que contre une indemnité prévue au contrat, et l’argent remboursé n’est plus disponible pour les imprévus ou la retraite.
• Rembourser avec votre 3a ? Possible tous les cinq ans, jusqu’à cinq ans avant l’âge de référence (OPP 3, art. 3), mais l’argent quitte votre prévoyance, est imposé à part et ne pourra jamais être reversé dans le 3a (l’impôt sur le retrait du 3e pilier ; 2e pilier : versement anticipé).

Smart Léman ne négocie pas et ne place pas de prêts hypothécaires : un remboursement s’organise avec votre banque. Nous estimons l’effet de la réforme sur vos impôts et vérifions que votre prévoyance et vos couvertures suivent votre dette ; l’amortissement indirect, qui garde la déduction 3a, est une autre façon d’amortir.

6. Vous amortissez déjà par le 3e pilier : que change 2029 pour vous ?

Pour un amortissement indirect en place, la réforme ne touche ni la mise en gage, ni les versements, ni leur déduction (art. 33 al. 1 let. e LIFD), ni le retrait à l’échéance ; seuls les intérêts du prêt, 2e rang constant compris, ne réduisent plus l’impôt dès 2029, hors déduction premier logement ou prorata.

Pour un nouvel acheteur, la fin de la « double déduction » ne renverse pas le calcul : dans notre exemple genevois, avec les règles 2029, l’indirect garde environ 20’000 CHF d’avance sur le direct en 15 ans, même sans rendement (notre exemple chiffré d’amortissement indirect). Un plan en cours se recalcule sur les années restantes.

• Vos versements : la déduction 3a devient le principal avantage fiscal de l’indirect ; un rachat 3a rétroactif peut l’augmenter si vous n’avez pas versé le maximum depuis 2025.
• Votre protection : après une invalidité totale, plus aucun versement 3a n’est possible ; avec la libération du paiement des primes, l’assureur les paie après le délai d’attente (3 à 24 mois selon le contrat), et un capital décès protège celui qui reste (protéger son amortissement indirect en cas d’invalidité ou de décès).

Nous mettons en place ces 3e piliers en assurance (PAX, Liechtenstein Life) et accompagnons leur mise en gage auprès de votre banque.

Votre amortissement indirect tient-il encore après 2029 ? Nous refaisons le calcul avec vous : faire mon bilan gratuit.

7. Faut-il faire ses travaux avant 2029 ?

Pour l’entretien (réparations, fonds de rénovation de la PPE…) et les économies d’énergie déjà prévus, souvent oui : ces frais restent déductibles jusqu’à la période fiscale 2028, si vos frais effectifs de l’année dépassent le forfait ; à Genève, la date de la facture fixe l’année de déduction ; hors économies d’énergie, les travaux qui augmentent la valeur du logement ne sont pas déductibles.

• Frais effectifs ou forfait, au choix chaque année : avancer des travaux ne sert que si les frais effectifs dépassent le forfait (dans notre exemple : 5’750 CHF à l’ICC, 5’000 CHF à l’IFD), et la déduction ne rembourse qu’une partie de la facture, selon votre taux marginal.
• À Genève, la facture fait foi (AFC-GE, Information n° 1/2021) : datée de 2028 au plus tard ; des travaux finis en 2028 mais facturés en 2029 tombent sous le nouveau régime. Dans le canton de Vaud, renseignez-vous auprès de l’administration fiscale.
• Énergie : un montant non absorbé par le revenu de l’année se reporte aujourd’hui sur les deux périodes suivantes ; dès 2029, plus de déduction ni de report à l’impôt fédéral (LIFD 2029 ; DFF, 27.02.2026) ; au canton, seulement s’il maintient la déduction.
• Plus-value : à Genève, ces travaux se déclarent dans les 12 mois qui suivent leur achèvement, et leur coût est intégré à la valeur fiscale (art. 51 LIPP).

Gardez vos factures pour votre déclaration d’impôts à Genève.

8. Où en sont Genève et Vaud ?

Au 05.10.2026, ni Genève ni Vaud n’avaient publié de projet de loi sur la déduction énergie ou sur un impôt des résidences secondaires.

Au 05.10.2026	Genève	Vaud
Déduction énergie maintenue ?	Pas de décision publiée	Pas de décision publiée
Impôt sur les résidences secondaires ?	Pas de décision (favorable à cette possibilité, 28.02.2024)	Pas de décision publiée

Faute de loi cantonale, le droit fédéral s’applique directement (art. 72 al. 2 LHID). Genève a confirmé le droit actuel jusqu’en 2028 (07.04.2026) ; Vaud maintient la déductibilité des frais de restauration des monuments historiques (25.02.2026). Page mise à jour à chaque ordonnance fédérale ou décision cantonale.